スペースに合わせた愛媛銀行やアイテムを選んで

　認定される住宅はバリアフリーで、緊急時対応サービスが設けられるなど高齢者に良好な居住環境が整っている。 入居できるのは8歳以上のみなので対象高齢者を抱える家族が全員で住むことはできない。
所得基準はなく一定所得以下の場合は家賃補助が受けられる手厚さ。 敷金以外の入居コストはかからない。
　ただしこの制度にどれだけ積極的に取り組んでいるかは特優賃と同様、各自治体によりかなりばらつきがある。 東京4では2000年までに事業認定ベースで1万1700戸まで増やす予定はある兵庫県には軍戸とわずかしかない。
国や4道府県は予算を増やしているそうなので今後は供給戸数の増加が期待される。 国や4が予算を増やし土地オーナーが基準を満たした住宅を建てようとしても補助主体である市区町村に事業計画がなければ認定住宅は増えないのが現状だ。
特優貸住宅と同様、自治体による管理は10年から20年となっているためそれ以降の入居条件は変更される可能性がある。 今まで賃貸マンションといえば個人地主の相続対策を目的としたものが多かったためか住み心地は二の次となっていた。
ところが賃貸住宅を巡る状況に変化が起き始めている。 土地の価格が下がり賃貸住宅経営の収益性が上がってきた。
コストをかけても魅力的な物件にしたほうが家賃の下落リスクを小さくできる。 この傾向が賃貸住宅の水準を押し上げつつある。
都心部では大企業が賃貸住宅事業に参入するケースが増えた。 賃貸市場は今後拡大されていったとしても一方で不動産価格の下落を背景にした本格的な競争が始まれば良質な住宅の増加も期待できる。

　人のライフスタイルはさまざまな事情で変わっていく。 人生はそもそも不安定なものである。
だとすればそれに伴って住まいに求められるものも変わって当然だ。 賃貸はそうした変化への柔軟性に富み合理的でリスクの少ない住まい方と言える。
　日本は少子高齢化が世界の他の国々とは比較にならないほど急激に進んでいる。 子育て時代に建てた広い家を持て余す高齢者が400万世帯以上もあると言われている。
この数は今後さらに増えるだろう。 国土交通省ではこういった物件を賃貸住宅として貸し出すための支援策に導入する予定だ。
供給過多のオフィス用物件を賃貸住宅に転用する動きも出てきた。 このように賃貸住宅は今、大きな変革期を迎えている。
今後そのマーケットはさらに活性化され、拡大していくに違いない。 　賃貸住宅はより自由で豊かなライフプラン作りに貢献するだろう。
なかなか変わらなかった「マイホームの常識」を刷新する時が来たようだ。 広告の「利回り」はここに嘘がある、バブル期にサラリーマンまでをも巻き込んで1大ブームになったワンルームマンション投資。

結果は散々で今も後始末に苦労する人がいるのに、再び新聞やチラシに広告があふれるようになった。 今では信じられない話だが不動産や株は買うそばから借上が濡れ手に粟の売却益が手にできた。
ワンルームマンション投資も過熱ごく普通のサラリーマンが購入していた。 　彼らは必ずしも転売して大儲けしようとした人ばかりではなく節税が目的であり資産形成の1歩にと考えていた人たちだ。
残念ながら多くの人にとっては完全にアテが外れてしまったようだ。 　バブル崩壊後、地価は下落につぐ下落。
投機目的で建てられたワンルームマンションの多くは「一体へ誰が住むのか?」という劣悪な住環境で倍1手すら見つからないのが現状だ。 家賃収入では月々のローン返済額はまかなえず、本業の収入で埋め合わせている人は少なくない。
資産形成のつもりが完全に資産を劣化させただけになってしまったケースがほとんどなのだ。 　歴史の彼方に消えたとばかりのワンルームマンション投資だが近ごろになって再び注目を集めているようだ。
今回のキーワードは「ペイオフ対策で預貯金以上の高利回り」「年金代わりの家賃収入」「家賃保証で安心」「生命保険代わり」は相変わらずの「節税効果」といったところか。 　広告やチラシでその魅力をうたってはいるが果たしてこれらに投資する価値はあるのだろうか?　判断の仕方を見ていこう。
本当に高利回りなのか?　広告では大きな文字で「年間利回り5%」などと高利回りをアピールしている。 単に年間の家賃収入(予測)を物件価格で割ったものにすぎない。
　利回りの算出にあたっては物件価格だけではなく、取得時にかかる税金などの初期コストを含めなくてはならない。 家賃収入から管理や保有に必要な支出を差し引くことも忘れてはならない。

　物件価格が17000万円で年間の家賃収入が17万円とすれば表面利回りは5%となる。 これに購入時の初期コストが5%程度かかり17万円。
中古物件だとさらに仲介手数料3%が上乗せされる。 引き渡し時に一括して支払う修繕積立金は約8万円と仮定へとランニングコストとして毎月の修繕積立金と管理費固定資産税を年間17万円とする。６
　「実質利回り」を出したとしてもまだ預貯金と同じ土俵に乗せて比較するわけにはいかない。 預貯金ならばペイオフ解禁後も17000万円までの元本と利息は保証されるがワンルームマンションの価値は年々下がっていくからだ。
1説には「10年で半値になる」ともいわれている。 　仮に家賃収入が変わらず10年後に売却価格が7割の1700万円になっていたとしたらへ年利回りはさらに下がって0・66%になってしまう。
無視できない管理コスト　さらに不動産は株式などと違って現金化するのが難しい。 家賃収入も減っていく可能性がある。
「家賃保証」がついていたとしても2〜3年ごとの更新だ。 不動産投資に伴うこれらのリスクを考慮するとこの程皮の利回りではとても合わない。

「年金代わり」というのも魅力的なフレーズだが果たして年金を受け取るころまでさらにはその先何十年にもわたって収益を上げ続けることが可能なのだろうか?　そのうち大規模な建て替えが必要になるかもしれない。 修繕計画がきちんと立てられているか、十分な修繕積立金が準備されているかということも大切である。
購入時に示されている毎月の修繕積立金は低く抑えられていることが多いが引き渡し時には修繕積立基金として10万円前後を1括で支払わなければならない。 それだけで大規模な修繕ができるかどうかはわからない。
いざ修繕が行われる際に、不足分をまとめて払わなければならなくなることも覚悟しておいたほうがよい。 　修繕積立金があったとしでも適正に支出されるかどうかは管理組合がしっかりしているかどうかにかかってくる。
管理組合は管理業務などを管理会社に委託するのでその会社が適正価格で適正な管理業務を行っているかどうかも資産価値を保全するための重要な要素である。 管理組合は区分所有者全員により設立されるが新築マンションの場合、区分所有者の構成がわからないまま購入することになる。
マンション管理に関する事項は総会の多数決で決定されるため分譲会社の関係者が区分所有者の多数を占めているようだと他の区分所有者が不利益を被る危険性もある。 借り入れして資産運用?　借り入れによる投資を勧める広告もある。
「わずかな自己資金で資産運用が可能」とか「家賃収入からローン支払いを差し引いてもわずかの持ち出しか多少益が出る」といった売り文句が並ぶ。 家賃収入は予定でしかなくローン返済額は金利上昇により増える可能性もある。

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